Il Ministero del turismo, dopo aver incontrato le categorie ricettive e immobiliari per vagliare le rispettive posizioni in materia di locazioni brevi, ha fatto circolare informalmente uno schema di decreto-legge finalizzato a fornire una disciplina uniforme a livello nazionale delle locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche, nonché a contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore.

Di seguito, si sintetizza il contenuto del provvedimento:

Definizione e campo di applicazione (articolo 1 e articolo 2, commi 1, 2 e 6)

Si definisce “locazione per finalità turistiche” il contratto di locazione con scopo turistico avente ad oggetto il godimento di un’unità immobiliare ad uso abitativo ubicata in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice, stipulato direttamente da colui che la detiene legittimamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di una struttura con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il contratto di locazione per finalità turistiche può eventualmente avere ad oggetto prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia dei locali.

La disciplina delle locazioni per finalità turistiche prevista dallo schema di decreto-legge è applicabile:

– al contratto di locazione breve previsto dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50;

– al contratto di locazione transitoria previsto dall’articolo 5 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, di durata inferiore a trenta giorni;

– ad ogni altro contratto, comunque denominato, che abbia ad oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari ad uso abitativo.

Le disposizioni dello schema di decreto-legge, comprese quelle concernenti il regime sanzionatorio, sono applicabili anche nell’ipotesi in cui la locazione abbia ad oggetto una porzione dell’unità immobiliare ad uso abitativo.

Alcune disposizioni, inoltre, di seguito specificate, sono applicabili anche alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere.

Minimum stay (articolo 2, comma 3, e articolo 6, comma 3)

A pena di nullità, il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo situati nelle zone territoriali omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 dei comuni capoluoghi delle città metropolitane non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli.

La violazione di tale divieto è punita con la sanzione pecuniaria da euro 1.000,00 ad euro 5.000,00. La sanzione pecuniaria si applica per ciascuna unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione.

Si fa presente che la federazione ha già chiesto al Ministero di estendere il minimum stay a tre notti, consentendo ai sindaci di applicare tale limitazione anche al di fuori dei centri storici e dei comuni capoluoghi delle città metropolitane.

Gestione imprenditoriale (articolo 2, commi 4 e 5, e articolo 5)

Si introduce una modifica alla normativa fiscale vigente portando da 4 a 2 gli immobili che lo stesso proprietario può destinare alla locazione breve senza obbligo di assumere la veste imprenditoriale.

Con la modifica proposta, il regime fiscale della cedolare secca, introdotto dall’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, viene quindi riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Chiunque eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, direttamente o tramite società che svolgono attività di intermediazione immobiliare ovvero di gestione di portali telematici, è soggetto, anche ai fini fiscali, alla disciplina generale dell’imprenditore, nonché all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui viene svolta l’attività, pena l’irrogazione di una sanzione pecuniaria da euro 2.000,00 ad euro 10.000,00.

Codice identificativo nazionale (articolo 3 e articolo 6, commi 1 e 2)

Il Ministero del turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, ancorché già munito di un codice identificativo regionale rilasciato dalla regione competente ovvero di un codice identificativo rilasciato dal comune competente.

I CIN devono contenere i dati catastali relativi all’unità immobiliare e l’indicazione del numero di posti letto disponibili secondo quanto dichiarato nella relativa istanza, e sostituiscono, ad ogni effetto, i codici identificativi regionali e i codici identificativi rilasciati dai comuni.

L’obbligo di acquisire il CIN è esteso anche alle strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere, definite ai sensi delle normative regionali vigenti, tramite apposita procedura automatizzata e previa presentazione in via telematica della relativa istanza.

Il Ministero del turismo, a seguito dell’assegnazione del CIN, inserisce le unità immobiliari destinate alle locazioni per finalità turistiche e le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere nella banca dati nazionale istituita ai sensi dell’articolo 13-quater, comma 4, del decreto-legge 30 aprile 2019 n. 34. Le modalità operative e la classificazione delle predette strutture ricettive sono stabilite con successivo decreto del Ministro del turismo.

Il CIN va obbligatoriamente esposto all’ingresso dell’unità immobiliare e all’ingresso dell’edificio, nonché va indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato. Gli intermediari e coloro che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche ovvero della struttura ricettiva, alberghiera ed extra alberghiera, previa verifica di corrispondenza con il CIN riportato nella banca dati. È fatto divieto, in ogni caso, di pubblicare annunci privi di CIN. La sanzione pecuniaria in caso di inosservanza dell’obbligo di esposizione e indicazione del CIN, applicabile anche alle strutture ricettive, alberghiere ed extra alberghiere, varia da euro 500,00 ad euro 5.000,00 per ciascuna unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. È applicabile, inoltre, la sanzione accessoria dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare relativo alla medesima unità immobiliare, che dovrà essere applicata anche da parte dei gestori dei portali telematici eventualmente utilizzati.

Chiunque concede in locazione un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità turistiche priva di CIN è invece punito con la sanzione pecuniaria da euro 800,00 ad euro 8.000,00 e con la sanzione accessoria dell’incapacità, per un periodo di due mesi, di concedere in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche.

La banca dati nazionale è pubblica e liberamente consultabile sul sito istituzionale del Ministero del turismo.

Requisiti degli immobili destinati a locazione per finalità turistica (articolo 4 e articolo 6, comma 4)

Nel caso in cui vengano concesse in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche dotate, autonomamente ovvero unitamente ad altre unità immobiliari ubicate nello stesso stabile e concesse in locazione per finalità turistiche da parte del medesimo locatore, di un numero di posti letto superiore a venticinque, sono applicabili gli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi, come stabiliti dal decreto del Presidente della Repubblica 1 agosto 2011, n. 151, fatta salva l’applicazione delle proroghe concesse alle strutture turistico ricettive. Tale disposizione non trova applicazione, neanche ai fini del computo dei posti letto, nel caso in cui la locazione abbia ad oggetto soltanto una porzione dell’unità immobiliare nella quale risulti stabilita la residenza del locatore.

Ciascuna unità immobiliare concessa in locazione per finalità turistiche deve essere dotata di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, nonché di un adeguato numero di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni facilmente accessibili e visibili e, in ogni caso, in prossimità degli accessi e in vicinanza di aree di maggior pericolo.

È vietato concedere in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche prive dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti, come prescritti dal decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975 e successive modifiche e integrazioni nonché dalla normativa regionale vigente.

È punito con la sanzione pecuniaria da euro 600,00 ad euro 6.000,00 chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche prive dei requisiti sopra previsti.

Controlli e destinazione delle sanzioni (articolo 6, comma 5)

Il comune nel cui territorio è ubicata l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale, esercita le funzioni di controllo e applica le sanzioni previste. I proventi delle sanzioni sono incamerati dal medesimo comune e sono destinati a finanziare interventi per politiche in materia di turismo e interventi concernenti la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti.

Bozza Dl Locazioni turistiche